Памятка покупателю участка в Сочи

1 этап. Используем общедоступные данные

Уточнив у автора объявления  актуальность и соответствие основных параметров, узнайте кадастровый номер.

На сайте публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru введите кадастровый номер в поле поиска и теперь вы видите адрес, площадь, статус, категория земель и разрешенное использование, кадастровую стоимость и дату внесения сведений.

участок на кадастровой карте
инструменты карты

В верхней правой части карты есть несколько очень полезных вкладок:

  • Измерения – можно узнать координаты, измерить расстояние, размеры и площадь участка. Занеся координаты участка в карты удобно проверять транспортную доступность до участка.
  • Слои – поставьте галочку на пункте «Зоны с особыми условиями использования территории». Если на выбранном вами участке появилась цветная полоса, значит этот участок входит в какую-то из них. В левой верхней части карты вместо пункта «Участки» выберите «ЗОУИТ» – теперь можно подробно узнать какие есть ограничения на использование участка. Например в пределах охранной зоны ЛЭП без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.
зоуит
зоуит на карте
особые зоны использования территории

На портале Росреестра https://rosreestr.gov.ru/ в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по кадастровому номеру можно увидеть сведения о правах, ограничениях и обременениях.

Здесь проверьте, не значится ли участок в списке арестованных.

сведения о недвижимости онлайн
сведения из росреестра

3 этап. Генеральный план Сочи и ПЗЗ (правила землепользования и застройки)

В декабре 2023 года был принят новый генеральный план города Сочи. Правила землепользования и застройки еще не приняты, но проект доступен на сайте Администрации Сочи. 

Если вы планируете строительство — обязательно проверьте, в какой функциональной зоне он находится. Затем найдите его на картах из ПЗЗ и в текстовых материалах проверьте доступные виды разрешенного использования (ВРИ). 

Важно: не проходит ли трасса будущей новой автодороги по участку? Карта планируемых дорог есть в составе нового генерального плана и здесь

2 этап. Просмотр местонахождения участка

По полученным из кадастровой карты координатам осмотрите участок,поговорите с соседями. Если это СНТ или ДНТ (садовое/дачное некоммерческое товарищество) пообщайтесь с председателем.

О чем стоит спросить:

  • история участка
  • стоимость и условия подключения коммуникаций
  • стабильность подачи электроэнергии

Обратите внимание на подъездные пути. Лучше всего смотреть участки в ненастную погоду или на следующий день после дождя, эта даст вам более объективное представление.

3 этап. Документы

Закажите выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) на https://spv.kadastr.ru/ за 350 руб. 

Проверьте еще раз адрес, площадь, категорию и вид разрешенного использования участка. 

Если участок приобретен недавно (до 3 лет), дополнительно закажите выписку и переходе прав на объект недвижимости на том же ресурсе (290 рублей).

Теперь можно детальнее общаться с собственником и выяснить на каком основании получен участок в собственность: договор купли-продажи , наследство , дарение,либо оформление права собственности

Посмотреть межевой план. Не рекомендую приобретать участок без межевания. Если уж вам очень он приглянулся, пригласите заранее за свой счет кадастрового инженера/геодезиста — он на месте определит фактические границы участка.

Рекомендую попросить собственника заказать:

  • выписку из ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности) — именно в этом документе подробно описано, как можно его  использовать и какие есть ограничения. В Сочи этот документ можно заказать здесь  https://cgt-sochi.ru/kontakti/
  • или градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Коммуникации.

Если вас уверяют, что коммуникации есть прямо на участке — просите документы (договор, акт, счет на оплату). В ГПЗУ есть информация о доступности центральных коммуникаций.

В связи с арестом большого количества земельных участков (ссылка) по всему большому Сочи, документы на участок нужно проверять очень внимательно . Лучше поручить это юристу, специализирующемуся на таких вопросах. Возможно придется делать запрос в Администрацию Сочи для подтверждения прав собственности самого первого владельца участка (особенно актуально для участков в СНТ).

 

Важно

Так называемая «Дачная амнистия» не только продлена до 1 марта 2026 г., но внесены некоторые изменения. Теперь она касается жилых и садовых домов на земле, предназначенной не только для ведения гражданами садоводства, но и для ИЖС или личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

  • Объект ИЖС должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодкса РФ (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).
  • Права на указанные дома можно оформить в упрощенном порядке. Потребуются только технический план. Наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. 

Главное требование Росреестра для постановки дома на учет: соответствие назначения и вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства сведениям, в том числе содержащимся в ЕГРН, о виде разрешенного использования земельного участка.

Итак, теперь вы знаете, как выбирать и проверять участки. Остались вопросы - пишите, звоните

© Соколова Юлия 2024г. Перепечатка текста запрещена, ссылка на ресурс — с согласия автора.