Как разобраться в сочинской недвижимости?
Обращали ли вы внимание, подыскивая квартиру в Сочи, на формулировки в объявлениях типа: “статус: ЖП” или “жилое помещение”?
Это особый, сочинский, тип недвижимости. Всего есть несколько типов помещений, продаваемых в Сочи в качестве жилья:
- жилое помещение (ЖП)
- квартира
- апартаменты
- “малосемейка”, в Сочи еще называют “комсомолка”
- комната в общежитии
- жилой гараж
- дом/коттедж
- таунхаус
Согласно Жилищному кодексу РФ “Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан”. К жилым помещениям относятся:
- жилой дом или коттедж
- часть жилого дома, так называемый таунхаус.
- квартира: структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (кухня, сан.узел)
- часть квартиры;
- комната: в общежитии или коммунальной квартире.
И если жители России знают, что такое квартира, комната в общежитии или дом/таунхаус, то что такое жилое помещение?
Жилое помещение
Жилое помещение — часть дома, построенного на земельном участке с разрешенными видами использования:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
- для садоводства
Как “рождается” жилое помещение:
- застройщик возводит многоэтажный дом на земельном участке под ИЖС или садоводство;
- ЖП продаются на стадии строительства по договору инвестирования или предварительному договору;
- часто при строительстве нарушаются нормативы застройки участка, расстояние до границ участка;
- коммуникации: свет 15 кВт на весь дом, вода часто подключается временная от соседа, канализация — часто септик, газ — редко. наличие газового котла в такой “квартире” не означает наличие подключенного газа;
- по окончании строительства в судебном порядке по покупателям распределяются “жилые помещения” в целях постановки на кадастровый учет;
- До 2019 года суды принимали положительные решения по таким делам и “обязывали” Росреестр ставить на учет такие “квартиры” со статусом “жилое помещение”.
Однако, такой дом не является многоквартирным, купленные в нем помещения квартирами не являются. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение/помещения в жилом доме не допускаются. (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
подробнее про ЖП в Сочи читайте в статье .
Статус “ЖП” не равно статусу “квартира”, как бы вас не уверяли в обратном и не говорили “В Сочи все так делают!”.
Квартира
Квартира расположена в многоквартирном доме, построенном по разрешению Администрации города, либо это дом «советской» постройки. Квартиры в старом фонде — на мой взгляд, самое надежное приобретение в Сочи.
Многоквартирный дом построен с соблюдением проектной документации на земельном участке с разрешенным видом использования “многоквартирный дом”.
Апартаменты
Апартаменты завоевывают рынок недвижимости Сочи в 2021 году. Апартаменты не относятся к жилым помещениям. В них можно жить, но нельзя прописаться.
В связи с мораторием на строительство многоквартирных домов в Сочи на рынке появляется много предложений о продаже апартов. Чаще всего это не новое строительство, а реконструкция существующих зданий: санаториев, гостиниц и даже зданий АТС. Напротив моего дома на Бытхе как раз идет реконструкция такого здания под апартаменты.
Плюс апартаментов (при наличии управляющей компании) в том, что в то время, когда вы не используете их сами, УК сдает их за вас. Забирая часть прибыли себе. То есть управляет вашей недвижимостью.
Малосемейки или “комсомолки”
Малосемейки («комсомолки») — малогабаритные квартиры (обычно площадью 28 кв.м.). В здание обычно два входа с торцов, вход в квартиру с длинного балкона, расположенного по фасаду здания. Коридора в “комсомолке” нет, заходите сразу в кухню. Из кухни дверь в комнату и маленький санузел.
Такие квартиры, как и общежития часто встречаются в старых районах Сочи: Донская, Завокзальный, Мацеста, Заречный, Бытха.
Жилой гараж
Жилой гараж . Еще одно “ноу-хау” Сочи. Обычный гараж в ГСК переделывается под жилье, сверху надстраивается от 1 до 9 (!) этажей. Самый знаменитый 9-этажный гараж находится в Завокзальном районе, там даже газ подключен. Чаще встречаются 2-4 этажные гаражи. В объявлениях их часто называют таунхаусами.
Оформление документов и подключение коммуникаций происходило так же, как и с ЖП. Жилые гаражи часто сдаются в аренду или используются самими горожанами.
И, конечно, вы можете найти в продаже такой “таунхаус” в гаражном кооперативе.
Дом или коттедж
Жилой дом / коттедж.
На что обратить внимание при выборе дома в Сочи?
- Как построен дом, из какого материала, учитывалась ли “сейсмика”, так как Сочи находится в сейсмоопасной зоне.
- бывает, что дом не поставлен на кадастровый учет и продают участок по цене коттеджа.
- коммуникации. Если без газа в Сочи прожить можно по причине теплого климата, то без света и воды затруднительно. Централизованная вода от Водоканала в Сочи прекрасна. Ее можно пить не фильтруя. А вот вода из скважины часто идет с примесями, например сероводорода.
- Когда в объявлении пишут: “Участок без межевания, крайний к лесу. Рядом Национальный парк, можно увеличить площадь участка”. На самом деле это огромный недостаток. Границы Нацпарка “рисовали” по старым картам, без выхода на местность. Из-за этого часто происходит наложение земель Сочинского национального парка на земли СНТ и ИЖС. И на этом кусочке земли уже нельзя строить дом, и про расстояние до границ таких “соседей” забывать нельзя.
В июле в Сочи внесли изменения в правила землепользования и застройки. Теперь индивидуальный жилой дом можно построить/поставить на учет если его площадь не более 300 кв.м. Площадь участка ИЖС для строительства коттеджа — не менее 4 соток.
Таунхаус
Таунхаус — часть жилого дома, может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Такой тип дома имеет отдельный выход на территорию общего пользования, систему отопления и индивидуальные инженерные коммуникации и не имеет вспомогательных помещений общего пользования.
Площадь участка под таунхаусом не должна быть меньше 1 сотки. Если вам предлагают купить таунхаус, а на земельном участке 6 соток построено 9 “домов блокированной застройки” — землю под ним оформить нельзя.