Проверка квартиры в Сочи перед покупкой
Часто проверка квартиры перед её покупкой ограничивается заказом свежей выписки из единого государственного реестра недвижимости ЕГРН. Для того, чтобы считаться добросовестным приобретателем этого достаточно (согласно пункта 6 ст.8.1 Гражданского кодекса). Важный момент: получателем выписки должен значиться непосредственно покупатель.
Для предварительной проверки на сайте Росреестра есть сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: достаточно указать адрес квартиры или дома. Так вы узнаете кадастровый номер квартиры, дома, участка, дату последней регистрации права собственности и наличие/отсутствие ограничений и обременений.
Выписку об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах можно заказать на сайте Росреестра или на сайте Федеральной кадастровой палаты
Что можно узнать из полной выписки:
- кадастровый номер квартиры
- имя собственника
- адрес квартиры
- площадь объекта недвижимости
- наличие или отсутствие зарегистрированных обременений или ограничений
- с 1 февраля в выписке будет указано, является ли дом аварийным
Какие могут быть ограничения и обременения:
- арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом,
- залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации
- зарегистрированный договор ренты
- зарегистрированный договор найма/аренды
- безвозмездное пользование
- ипотека
- доверительное управление.
Однако, при покупке квартиры в Сочи рекомендую начинать с проверки законности постройки самого многоквартирного дома.
Есть два основных момента, подтверждающих благонадежность дома: параметры земельного участка и разрешение на строительство, соответствующее проектной декларации.
Многоквартирный жилой дом можно строить только на земельном участке с разрешенным видом использования «для размещения/строительства многоквартирного жилого дома». Такие виды использования земли как «для ИЖС (размещение индивидуального жилого дома)», «садоводство» и прочее не подходят для строительства на этом участке «многоквартирника».
Как проверить?
На сайте публичной кадастровой карты находим земельный участок, на котором расположен дом. Вид земельного участка должен быть: для размещения многоквартирного дома. Если назначение земли для размещения индивидуального жилого дома или садоводство, квартиру в этом доме рассматривать для покупки не стоит. Это так называемое «жилое помещение», о которых я писала в статьях История одного ЖП и Квартира, апартаменты, жилое помещение, жилой гараж…
Если назначение земельного участка соответствует расположенному на нем зданию, обратите внимание на коэффициент застройки участка. В Сочи много узаконенных через суд многоквартирных домов, построенных с нарушениями. В том числе с нарушением отступов до границ участка, этажности, коэффициента застройки.
Согласно правилам землепользования и застройки города Сочи от 2009 года для строительства многоквартирного дома минимальная длина земельного участка по фронту должна быть не менее 40 метров, максимальный коэффициент застройки 40%, минимальный отступ от границ земельного участка 5 метров.
Если на кадастровой карте площадь дома занимает практически весь земельный участок, скорее всего дом введён в эксплуатацию через суд.
Разрешение на строительство
Без разрешения на строительство даже частный дом на участке земли с назначением «под ИЖС» будет считаться самовольной постройкой. Так что на строительство многоквартирного жилого дома разрешение должно быть в обязательном порядке.
Кстати, в своем Телеграм-канале t.me/sokolova_sochi я публикую список уведомлений и разрешений на строительство, выданных с 01.01.2018г., с указанием кадастровых номеров участков. Еще дом можно проверить в реестре самовольных объектов на сайте Правительства Краснодарского края . Там же есть реестр разрешений на строительство, выданных с 2006 года.
Разрешение на строительство строящегося дома можно проверить на официальном ресурсе Министерства строительства РФ. На другом ресурсе Минстроя РФ http://minstroyrf.gov.ru можно найти данные о ранее выданных ими разрешений на строительство.
Информация о разрешениях, выданных Администрацией г. Сочи размещена на официальном портале города.
- Если на официальном сайте застройщика в открытом доступе нет документов на земельный участок, действующего разрешения на строительство и технических условий на подключение коммуникаций — не стоит рассматривать покупку квартиры в этом доме.
- Если вам предлагают отправить эти документы в обмен на ваш номер телефона — документов вам не пришлют! Вам будут звонить менеджеры отдела продаж.
Возможность оформления покупки квартиры в таком в ипотеку не гарантирует законность строительства!
Все вышесказанное касается как строящихся, так и сданных/построенных домов.
Если на кадастровом учёте дом обозначен как многоквартирный и назначение земельного участка ему соответствует, но соседние участки имеют назначение под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или садоводство, а разрешение на строительство не выдавалось — скорее всего дом введён в эксплуатацию на основании судебного решения, а назначение участка изменено по результатам общественных слушаний.
Потому проверяем наличие судебных решений по дому. Это можно сделать зная имя или название застройщика. Если имя застройщика не афишируется, его можно узнать на форуме ресурса AllSochi.info
На ресурсах, публикующих судебные акты, ищем по имени застройщика судебные иски. По таким домам можно найти интересные решения судов о сносе и аннулировании записей о госрегистрации прав собственности на помещения.
Рассматриваете покупку квартиры в "старом фонде"?
Стоит проверить не признан ли он аварийным. С 1 февраля 2022 года эта информация есть в выписке из ЕГРН. Информация о признании дома аварийным появилась на https://pkk.rosreestr.ru — нужно ввести кадастровый номер здания.
К сожалению в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра этой информации нет. Также эту информацию можно найти на сайте Администрации города Сочи.
© Соколова Юлия январь 2022г. Перепечатка текста запрещена.